許多人認為，只要房子被法院查封或或即將進入拍賣程序，房客就必須立刻搬走。然而在實務上，情況未必如此。

這關鍵就在於一個重要的法律原則 ——「買賣不破租賃」。

以下透過一個實際案例，帶大家了解其中的法律關係。

• 案例故事：房子被查封，房客卻還能繼續住？

  幾年前律師曾經處理過一個讓人印象很深的案件。

  某天下午，B小姐匆忙來到事務所諮詢，她焦急地說：

  「律師，我之前請您擬協議書那間房子，法院最近過去查封，我又收到這份公文，要求我說明房子所有權人不是我，為什麼我可以將房子出租，我現在該怎麼辦？」

   

  事情的經過是這樣是，A先生曾向B小姐借了一筆錢，但借款到期後A先生無力償還，為了清償債務A先生同意將自己名下一間房屋所有權移轉給B小姐作為抵償。然而A先生因積欠政府稅款，所以當時房屋已經被政府聲請假扣押，因此當時無法辦理所有權移轉。

   

  為了避免雙方權利義務不清，B小姐便委託律師擬定一份協議書，「內容大致是，將來房屋會移轉給B小姐抵償債務…因目前房屋遭假扣押，待相關稅務問題處理完後，再辦理所有權移轉...等等。」

   

  在此期間，B小姐實際管理該房屋，並將房子出租給房客，房客也正常居住並支付租金。然而某天，大樓管理員突然通知B小姐：法院書記官已經過來查封房屋。B小姐這時才知道，該房屋已進入法院執行程序。不久之後，法院寄來公文要求B小姐說明：「你並非房屋所有權人，為何可以把房子出租？」

   

  律師在了解案件情況後，向法院提出陳報，說明整體法律關係。法院審核相關事證後，考量到買賣不破租賃的法律原則，同意在租約期間內暫緩相關程序，但要求租約到期後不得再續租，之後再繼續執行程序。 最終，該房屋進入拍賣程序，B小姐也藉此清償了債務。

   

• 什麼是「假扣押」

  假扣押就是在債務人不清償債務，為了避免債務人將財產轉移或脫產，債權人可以先向法院聲請假扣押。

  根據民事訴訟法第522條第1項(註1 )，「債權人就金錢請求或得易為金錢請求之請求，欲保全強制執行者，得聲請假扣押。」

  
  

  也就是說，當債權人有金錢請求權時，可以透過聲請「假扣押」，暫時扣押債務人的財產，例如：不動產、股票、黃金、珠寶、存款等。若債務人仍未清償債務，後續便可能進入強制執行或拍賣程序。

   

  債權人向債務人請求償還債務，除了假扣押還有假處分和假執行，本篇文章先跟大家簡單介紹假扣押，之後再來詳細介紹假扣押、假處分與假執行。

   

  所謂「假扣押」，其中的「假」指的是暫時性，就是「暫時扣押債務人的金錢」，不讓債務人隨意轉移到別人名下，或做出其他處理。

   

  假扣押的主要目的

  • 避免債務人脫產

  • 確保債權將來能順利執行

  • 迫使債務人正視並處理債務問題

  • 假扣押不用經過冗長的非訟或訴訟程序，且具有隱密性，債務人不會事先知道

   

  由於一旦實施假扣押強制執行，在法院准許的數額內，債務人的資金可能遭到扣押而完全無法動用，可能會導致債務人周轉不靈或陷入經濟危機，所以法律規定，債權人聲請假扣押必須要有「必要性」，下列為聲請假扣押的必要條件。

   

  條件1：須為金錢債權

  債權人要向法院聲請假扣押，原則上必須是請求金錢給付的債權。此外，債權人在聲請時，必須向法院說明與債務人之間的法律關係與債權來源，例如借款、買賣或損害賠償等原因。

   

  條件2：必須要有「假扣押」的必要性

  根據民事訴訟法第523條第1項(註2 )，「假扣押，非有日後不能強制執行或甚難執行之虞者，不得為之。」

  也就是說，法院必須認為將來可能無法順利執行，才會准許假扣押。 常見情形，例如：

  • 債務人跑路或是藏匿消失了

  • 債權人多次催告債務人都不還錢或是拒絕給付…等

  • 債務人名下財產已經不足以清償現有之債務

  • 債務人有脫產行為

   

  請注意，如果債務人財產充足，也沒有逃避債務的情形，法院通常會認為沒有必要聲請假扣押。

• 什麼是「買賣不破租賃」呢？　

  根據民法第425 第 1 項(註3 )：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」

   

  所謂「買賣不破租賃」係指租賃關係在法律上具有對抗第三人之效力。 而「不破」是「不打破」的意思，也就是後成立的所有權讓與行為（較常見為買賣行為）即使房屋所有權發生移轉，也不會影響既有的租賃契約，承租人依然有權繼續使用、收益該租賃物。

   

  換言之，房客的租賃關係成立在先，依照法律上 「買賣不破租賃」 的原則，即使租賃標的物之所有權發生移轉，例如因買賣、拍賣或其所有權移轉，既有租賃契約原則上仍然繼續存在，新取得所有權之人須承受該租賃關係。

   

  此制度之立法目的，在於保障租賃關係之安定性，避免承租人因所有權移轉而突然喪失居住或使用權。

   

  需要注意的是，「買賣不破租賃」並不是任何情況都適用。

  通常必須符合以下條件：

  1. 租賃契約成立時間 : 租賃關係是否成立於查封之前，租約必須是真實存在的租賃關係。

  2. 租客已經實際入住或占有房屋 : 租客是否已實際入住或開始使用房屋。

  3. 租賃關係的真實性: 租賃並非虛偽或惡意製造，若是在房屋已查封或即將拍賣後才簽訂租約，法院可能不予承認。

  請注意，如果債務人刻意簽訂長期租約，以拖延拍賣程序的情形或是為了逃避查封或拍賣而事後製造租約，法院就可能不予承認。

• 法院為何要求說明出租權利？

  在本案例中，法院於查封房屋時，發現實際出租房屋的人為 B小姐，但依不動產登記資料，房屋所有權人是 A先生。因為B小姐並非登記所有權人，卻將房屋出租，法院遂要求B小姐說明她為何可以出租該房屋？出租房屋的法律基礎為何?

   

  這是因為法院在執行程序中必須確認該租賃關係是否具有法律上的正當性。所以在強制執行程序中，法院通常需要確認以下事項：

   

  1. 出租人是否具有處分或合法管理房屋之權限

  若出租人並非所有權人，需說明其出租權利來源，例如管理關係、使用權或其他法律關係。

   

  2. 租賃關係是否真實存在

  法院須審查該租約是否為真實租賃，以避免債務人透過虛偽租約影響查封或拍賣程序。

   

  3. 是否適用「買賣不破租賃」原則

  若租賃關係成立於查封前，且房屋已交付使用，則依民法第425 第 1 項(註3 )規定，原租賃契約對於後續取得所有權之人仍繼續存在。

   

  在強制執行實務中，有一種常見情形是債務人為了拖延拍賣，故意製造「假租約」或「通謀租約」。因此，法院要求B小姐提出租賃契約、水電費或管理費等相關證明文件，以確認租賃關係之真實性及其法律效果。

   

  律師的陳報狀上除了解釋A先生與B小姐的借貸關係，同時也附上房屋繳費相關證明文件以證明B小姐確實負責房屋管理並出租。

   

  經審查後，法院認為本案租賃關係成立於查封之前，故認定該房屋已有租賃關係存在，而租客亦已實際占有使用房屋。依照民法第425 「買賣不破租賃原則，允許房客依原租賃契約繼續居住至租約期滿，待租約屆滿後，始得進行後續拍賣與點交程序。

• 問與答

  問題1：房子被法院查封，房客一定要搬走嗎？

  回答: 不一定。如果租賃契約成立於查封之前，且承租人已實際居住，法院通常會依買賣不破租賃原則，保障租客居住至租約期滿。

   

  問題2：房屋被拍賣後，新的屋主可以趕走租客嗎？

  回答:若租賃契約具有對抗效力，新屋主通常必須承受原租約，直到租約期滿為止。

   

  問題3：查封後才簽租約有效嗎？

  回答:若租約成立在查封之後，法院可能不承認其對抗效力，承租人可能需要搬離。

• 結語

  不動產一旦涉及債務或進入強制執行程序，所有權、租賃關係及債權人的權利往往同時交錯，法律關係相對複雜。 「買賣不破租賃」原則雖然保障承租人權益，但租賃契約是否具有對抗效力，仍需依具體事實及成立時間加以判斷。

  因此，若您或親友正面臨遇到類似的房屋查封、拍賣或租賃相關爭議，歡迎來電或私訊諮詢。至芃會以同理心與專業幫你量身規劃完善的策略方針，以專業協助您守住每一項權益。

   

  至芃還可提供提供以下服務

  ✅ 訴訟與法律救濟

  ✅ 協助報警與筆錄陪同

  ✅ 撰擬存證信函，律師函，遺屬等非訟服務

  ✅ 公司法律顧問與個人法律規劃

  ☎︎  24 小時法律諮詢與陪偵專線：0988-429-178
  ➔ 立即預約諮詢，守護你的安全與權益！